工作在不经意间已经告一段落了，迎接我们的将是新的工作目标，是不是需要好好写一份策划书呢？策划书怎么写才合适呢？它山之石可以攻玉，下面成都营销策划公司为您精心整理了3篇《房地产营销策划书》，亲的肯定与分享是对我们最大的鼓0 o u ) 3 I ( #励。
地产项目策划方案 篇一
一： 房地产q # : 6 \项目 策划所包涵内容：
一)房地产市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背 景、结论和建议
二)房地产目标# 1 $ X 6 j x S E客户分析
经济背景：经济实力 / 行业特征 / 公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
三)房地产价格定C D g ]位
理h u ` !论价格 / 成交价格 / 租金价格 / 价格策略
四)入市s v 2 Z W b % V c时机、入市姿态
五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告H ) U 8效I N : (果监控
六)房地产媒介策略
媒介选择 / 软性新闻主题 / 媒介组合 / 投放频率 / 费用估算
七)房地产推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书d I D H c W等）媒介投放（www.8-s.com） 二： 房地产销售 策划所包涵内容：
一)销售现场准备
二)销售代表培训
三)销售现场管理
四)房号销控管理
四)销售阶段总结
五)销售广告评估
六)客户跟进服务
七)阶段性营销方案调整
第三节： 房地产销售 策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的t @ u . : u 0研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价
位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞4 H 2 x争对手的详细了解，所谓 知己知彼、百战不殆
三： 房地产项目 优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四： 房地产项目 再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五： 房p V x i : } L地产项目 销售思路：
一)销售手法的差异性。这是要9 2 L \ R X 7 ` ^与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目A E ~ ;跟随风。
二)主题思想的统一性。广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统 一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，X n S _ 5 Y V M但都是为说明大主题服务的
三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断， 两次宣传间隔的时间不能太长。
六：] [ b a 5 b & ~ 房地产项目 销售策略：
一)项目入市时机选择
理想的入市时机：所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决1 n 8 Z = M定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼；建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙L & r o l Z b =、仓促上马；抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
一般应具备： 根据多年的经0 ^ q w G验和教训一个项目理想的入市姿态。>
1 开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2 已经知道目标客户是哪些人；
3 知道你价格适v & o q K / ~合的目标客户；
4 已经找出 项目x h Y定位 和目标客户背景之间的谐振点；
5 已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6 已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7 已制定出具竞争力的入市价格策略；
8 制定合理的销控表；
9 精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10 组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训p 1 5 {计划；
11 尽力完善现场氛围；
12 竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13 其他0 X ? 1 y ; q外部条件也很合适。
二) 房地产项目 广告宣传计划` u v L ] b M
当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的 必要步骤。而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周M j ) [ J G L : 2期的安排，广告主题的安排，
广告媒体的安排和广告预算的编排四[ Z g ~ c m * 0 w个部 分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的降低客户成本，一切j O *为了销售！
三)销售部署 房地产销售 阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵I 4 i循的几个原则是保持进度与策略节奏一致 预热期、开盘期、强销期、保温期Z R 0 D %；防范销售阶段性问题 如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析 资金积压s $ d c E ? n 1、广告推广、税费变化等。
第四节： 销售策划 原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的 房地产销售 理论越来越不适s ( b O g N j应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看a K ]，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买5 + f J方市场条件下的营@ – e销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕. , ^ L具体项目，有多个专业性营销机构K 4 ] 3 = L v V形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关p V \ –系等房地产营销相关4 c h q Y要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从Q h @ Q / i !而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式
房地产 营销策划 一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销e 2 . F l工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市
场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产 营销策划 从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分| 2 L R T p ^ g、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗C * r 2 D H台、阳光客厅、可移动透光屋顶、I e n 8 , Q h自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园。.。.。.可谓名目繁多，层B z y % *出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的
销售策划 不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇2 h B m 0到种种困难，制定好相应的应对措施。与政府u k & T a j部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验 销售策划 成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对 销售策划 进行都会产生影响，有可能 销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的F E H e +趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位Q 6 % A ! \ 0 t的不断变动将会影响到项目价值的实现。
因此， 销售策划 定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的 销售策划 指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售
房地产营销策划u y w书 篇二
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构0 z ~ T l W o :思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进{ R p 4行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对I h g | N策。
（% k X w ^二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要a k L N = A g解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性7 \ O * v } – B强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作T ~ k s ! n性非常重要，不能cao作的方案创意再好也m z +无任何价值，不易于cao作也必\ } y g ! p C ~然要. I l (耗费大量人、财、物，管理复杂y l f f \ O显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创W * V Y + 6 – W t意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其E M v中有些要素是相同的。$ U x ! & j
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以f } ;下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（0 } 0一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策– 2 i O m划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因f K v _而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向* + / C j A k，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方b ` [ ( i W \案。
一般的房地产营销策G # z 7 _划书文案中，z c l P /对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房q & $ \ [地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明N \ 9 & r某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得K _ ^ w } )整个方案J R n的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定D i G i V w相Z B F 9 w应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景I X Y o \分析
房h & H * w l % N地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘c v U x分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同/ z 6 l Z p M s !市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果R # M L _如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一5 B F r W M 8 H =些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功w $ k 1 W U H了一半。
1、针对项目r 1 \目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目= e ! c标客户群体定位缺z J r H S u – f乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入j + m a ; o 1太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分t 0 ` A ! & @ \析优秀、劣N Q p势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同t ! | W I ~ ) 5的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五L P + 0 /）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品{ 9 { ^ } \正/ I w Y R u \确定位，突出产品特色，采取8S营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产0 ! W O 8 1 V W市场机会点与问题分析，提出合理的4 H g推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：f ; ! % , b产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空d J U a { J位，使楼盘迅速启动市场& * 2 / v。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美$ v e 6 E誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象R Z F v n 4，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价f c A格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时8 . / = _的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售2 % g ; z W 3 p o进度安排；
发展商的成本及营销目标；2 w 2 8 J &
以成本为基础，以同区域o h { R竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格= ~ | Z e 0更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代F a ) ; : e ! z M理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一& . @ & r u I广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注\ h t / S 2 | W x重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确u @ ! 2 t . z ( F提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透` 6 F W |。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿P B [ x n楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5} Q )）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功s ] 7 B S z ! I w能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销R ; @ v % p 3 j售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体\ + X行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案w Y 9 $ $ b V。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销# D % B a L方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶3 E ^ u j #段费用、项目费用等r u + f # D，其原则是以较少投– { 1 V入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定
房地产营销价格策略(2)
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按] ~ 8照1 _ C市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍B l I房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：B L , , X k ? 1 a成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本? t [是定价的下限，上. L 9 ` ( R # V Y限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以5 A q适中的价格获得最高的价值，因# M p此不应把价格和价值混为一谈。定价b C D之后，运行中可以做适当R U ] U Z K / \ ]的调整，但不能做大l 8 9 z { x /幅度的或h 2 ! K否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
（1） 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
（2） 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
（3） 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价/ o 5 r o : q `时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
（4） 剩余法。将估价房地产的预期开发6 # i ] x S ? m E后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之X I ? J数z O J C 5 q k来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、e S a 5 ] N m g Q高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低# E b & ;价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
用户选择购^ o U D i房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等d j 7 9 e a | e给人以视觉上的享z : R受，朝向系数大，为8S \ m %－10％左右，而临马Y . v B F 3 T路边因其$ 2 w N { & } |噪音大，尘埃多，朝向N K 7 V % O W系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销X B G状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价s J Y一般相当于住宅的50％。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直3 N – R O T e接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形W ~ 5 E式，譬如一个星期内T B $ y的现实折扣；买房送m E p $ 8 ` y $ N空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户r b z U \确实感受到是在让利，而不R 2 ~ ? R G F q W是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让# ? a J \的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的5 ; z 9 . O缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
（三）房地产营C o 4销渠道策略 (Place)
目前我国房地产行Y b 3 N Z业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其+ K $ C s 1 F e T房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优# T g | h 8势在于它可以M { J % , O 7帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理9 m 7 $ {推销的费~ * e $ ! P A用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也c = . A是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶9 – K l } }段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委i v ~ M ; B $ ! c托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推v w c 4 o o C ~ m销其房地产产品的行+ R – ]为。所+ . #谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企I / \ !业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是b 4 2 { : O #指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物} ? 9 4 y w 0 {，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地& } 5 \ _ R产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，成都“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制] { } I E 7 o ,，进行远程信息传播，面广量大，其营销内G y # = a y d容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在四川﹑成都等地出现的一种全新的营销渠道。它\ A b 0 4 v Q ~的出现表明我国房地产销( \ W C售开始告别传统的开发商自产自销_ V 8 : 7 j /的单一模式i k ) 8 p c U ]，进入一个以超市为显着特~ # + k e H征的商p $ 4 Y } W品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼x P i $ u 5 H d S市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路w j { 8和转机。
（四）房地产营销促销策略 (Promotion)
房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以= 8 u v %达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告\ D F / ; g –促销、人员促销、公共关系、营业^ 5 9 l I q推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观y ? G ~ 9 ~ r念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开X A C发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短1 3 ] 0期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广X ; _ 5 B 3 * %大消费者介绍房E W m E i U屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的。认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高k ` ! _ + M房地产企t o N z ~ j @ S R业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在成都等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上r + R 6 f 6 ~，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促o n @ k销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，m p w ~ H T D `向目标o q Z * 7 P市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于w j |：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有– M N {利于了解同行业的h u 7开发建设和营销动向。
当然，人员促x # } G o B销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必) q X [ 0 A 1须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意] Z 0 x M m A对商圈内的所有x . ! .顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争V e F ; E X { – K取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地U B P F ~ ` M )产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关J + !系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新6 i R )闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也P @ _包括危机公关。针对当前@ 4 H ; q _屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费c J N o 8 Y者与媒体的关注下，3 o ? ( + ~以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费n W # . { \ d者的双向沟通k B K . [ T，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因9 p V此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
四﹑结束语
综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，, V 2 u它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。
房地产营销四大价格调整策略
中国房地产报 （李峰） 房地产项目定价与其调价策略从性质上2 J 4 6 x F讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于A J & w房地产项目市场w y 6 O M F V d定位，而最终服务于销售策略。
房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，~ 2 6 5 9 9 y J采取何种策略，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不7 H ,同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素质差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会根据自己的特| = 5 o p R点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走 在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”4 Y b / N o L @ a的策略。当然，如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房r R V v s } B ? W地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。
二、低开_ Y O高走 在房地产项目综合素质较高，但初期优v H *势不明显，而市场状况不好或市场发* Y b , x K展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据S # k销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低4 a B r )开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的T ! h 4 4 7 G 2 C提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。
三、平稳推进 在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，Q ? 0而市场状况很好的情况下，有些项目也采取“平稳推进”的策C : * 9略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。
四、波浪螺旋E + N “平稳推进”的调价策略是一种较为理想的H S N K D #调价策略，在现实中很难维系。实践证明，很多项目其中的各楼座素质因为g Y N G位置、景观、交通等因素的影响9 C _ { w K !而差SS较大，而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式U ? N是一种结合房地产市场L v | t O 4 5 j *周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准] / 1；t D s 1同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀g U K b [ u切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度B H 2和良好的业绩。
诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的情况。也$ z x B M p p B y不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应根据市场变化情况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。
房地产营销策划书 篇三
因为房地产与一般商品的异质性，如资金投入巨大，生产周期短，价值和货币功能升值，有能力销售半成品，基本无法提– R 9 { X高质量，入门价格低，开放程度更高，竞争激烈等。随着房地产竞争的日益激烈，相应的营销策划也非常火爆，策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，创新主要是在产品设计、产品价值提升、营销传播、支付方式等方面进行。围绕消费者的消费行为和生活方式，刺激潜在的消费需求或争夺现有的顾客，其创新可以体现在创造新的产品上（如在规划和设计上的独特性）；提供服务模式（如管家式物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品味等。）；创造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面，房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已经从价格竞争和概念竞争转向品牌竞争。企业9 K H S更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持续强化，输出品牌的核心价值，在统一品牌下进行子品牌战略；同时要提升广告意识，整合推广手段，利用一切可利用的传播资源强化产品理念。另一方面，消费市场变得更加理性和^ Q @个性化。近几年经济5 P % u o 8 = 3 V持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，负担能力心理占主导地位；长期广告沉浸后，消费者的偶然性和冲动性购a ? ) y买减弱，理性购买行J : 8 M : . \ o为增强；不同类型的消费者逐渐建立起自己对房地产选择的标准和偏好，消费者对商品房的选择会越来越多“个性化”，会考虑自己的心理需求，寻找更适合自己的房产。随着房地产市场竞争的加, 6 = R剧，规模化、集约化的房地f h I , + W产将成为未来市场竞争的热点；不同消费者的市场细分趋势越来越明显，以满足不同类型的消费群体；“设计时代”开始回归，开发商更注重产品开发，更注重房地产前期规划设计。竞争手段将是全方位的、多样化的。例如，一e W S Y i K些大型建筑具有综合竞争优势，而中小型公寓必须以其个性化和特色2 M % X Q M _化的需求在市场中占据一席之地。在未来的发展过程中，我们会进一步追求境界（比如历史、人文、文^ – 6 G t 3 5 \ C化等。）；追求近距离（比如靠近商业区、高效率、车站等。）；追求清洁（灯光、绿化、天然气设备等。）；追求宁静（低密度、生态/ _ ; v g o景观平台等。）不仅增加了对配套设施的需求，对房地产开发商的品牌也有很高的要求；不仅对设计有相应的要求，对社区居民的居住群体和社会容积率也有相应的要求；不仅需要房地产的品牌，还可能涉及设计和制^ – | 2 8造过程中的环节。在市场竞争进一步激| K e h F m L \烈的情况下，如何进一步挖掘自身房地产的附加值，稳定价格，吸引客户？如何根据目标消费群, T 0体的理性购买需W [ . = 4 W , I求，进一步深化自己房Q R / R H h C 1 $产的优势，让目标消费群体B ? 8 q l G产生“物有所值。的感觉？如何才能继续打造自己独特的品牌个性，突破强大竞争对手的包围圈，继续在市场上掀起新的旋风？如何适应“个人拥有住房的时代。新趋势？这些都O ? & *迫使开发商进行系统的营销策划。
二、D O e S X 8 e J房地产营销r Q 5 V ^策划
第一，规划第一。在项e [ K目开发的整个过程中，从思维上来说，规划应该是第一位的，包– $ M @ C括项目认证、风险/ w ( $ ) k R W :评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、项目管理、材料选择、形象包装、开业销售、广告、营6 \ i ; @ E T v Z销策略、物业管理、品牌建设、效益提升等[ a y n # Q P &。，所有这些都需要系统的规划。策划是以相应的市场调查为基础的，可以是第一手资料o I 1或者比如包括政府统计、银行统计、统计局、商务局、房管局、国土资源局、税务局等的统计年鉴。，了解和– Y b + ; W分析市场购买力和消费趋势等。针对不同的环节，有针对性的进行调查，比如关注消费者的生活方式，所在区域的房地产情况，推广策略等等。B P w第二，创新是为了赢。在整个规划过程中，要进行营销策划创新，包括建筑形式、布局规划、户型设计、整合营销、广告、0 W F W e f公关活动、物业管理、融资方式等。，如在支付方式上与金融有效结合；在定价上，有效利用消费者心理；在宣传定位上，利用消费m h T者的好奇和虚伪。比如重视孩子y z . w ( N V的教育，和名人做邻居，零首付，组合销售，促销中的家庭乐\ A l趣礼品C 5 G组合:老公m A 6 ? ^ f o l i送健身礼券，老婆送美容礼券，孩子在少年宫上一门课，老人全面体检。同时要把握全过程，房地产开发策划的每一个环节、每一个流程、每一个细节都很重要。如市场调G & m 2 y ^ q 0 L研、市场分析、市场定位、市场形象、市场推广等。
第e ~ 5 G /三是塑造差异。8S可以l g j #创造竞争优势。在房地产规划过程中，应该_ { * ~ j 9 {在不同的层面上创造差异，如建筑风格、立面、风系统设计、光系统设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智j c I能化设计、逃/ y }生设计等L p g R d ` w n w。在塑造差异的过程中，要权衡价值提升、引人注目、新颖、成本等方面，J / Q A O因为企业的目的是以利润为导向的。
第四是整合营销。一方面，房地产企业应在项目开发或管理中体现人性化意识，注重企业形象、项目形象、员工形象、产品材料、营销方式等。；另一方面，他们要善于整合，在定价方式、开盘价、价格策略、支付方式、营销主题、广告创意、投放时间、媒体选择、卖点创造、物业管理承诺等方面进行组合整合。比如组合家电/ t J U w g . S、组合厨房的推出；社区综@ l X R T T合设施，内外资源整合，等等。在传播方面，从炒到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车身，广播户外广告等。，在生活方式和品味上创造创意点。在品牌定位方面，根据消费模式和房地产的实际情况，找到相应的目标消费群体，善于培育房地产的子品牌。当然，房地产销售力C L _ / }的实现不能仅G = K x 8 z仅靠品牌概念的输出来实现，真正的产品和价格才是销售力实现的关键。所以要输出多元化的产品信息，增强房产的价值感，打动更理性的消费者，给产品注入一些新元素，给产品一个更清新的形象，才P ! 2 d w能让品牌保持新鲜感。
总之，未来的小区会更加注重产品本身:如果花园设计好，休闲活动空间大；V Z ( M c y ? %区间合理，利用率高，采光和空气流通好；建筑间距大，空间开阔，视野开阔；完善的社区设施，良好的物业管理，最好是封闭式管理；交通便利，购物方便，使房子成为一个有文化氛围C 2 s 2 q m P和创意的房子。在营销传播中:把握目标消费者的心态，瞄准人/ & o T 7 u心，把注意力放在销售策略和广告策略上，促V @ – 9使他们购买。& f E k O同时，根据目标消费者的特点和产品的特点，广告投入更加有针对性和直接性= V J。一方面结合软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放A B D o过程中进行创新；另一方面，它有效地掌握目标消费群体的消费心理和行为，关注他们的消费模式，从而有针对性地开展相应的沟通和推广活动。
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